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健全符合省情的住房保障和供应体系

发布时间:2014-03-04人气:149所属分类:行业动态

文章来源:中国建设报

健全符合国情的住房保障和供应体系,是党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的一项重要任务。对于湖北省来说,健全符合省情的住房保障和供应体系,无疑是贯彻落实党的十八届三中全会精神的应有之义。

符合国情的住房保障和供应体系的内涵

住房保障和供应体系是住房制度的核心内容。一个国家建立什么样的住房保障和供应体系,要看其社会基本制度、经济发展阶段、住房供求矛盾、居民支付能力等多方面的因素。

自社会主义新中国成立以来,我国在解决城镇住房问题上进行了两个不同时期的探索。改革开放之前,我国实施“统一建设,统一分配,统一管理,以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决,其资金来源90%靠政府拨款,少量靠单位自筹。住房建好后,由所在单位以低租金分配给职工居住,住房成为一种福利。这一制度虽在当时较低水平的层次上较好地满足了职工的基本住房需求,但存在着住房供应不足、住房分配不合理、住房维护困难等问题,造成1978年改革开放时全国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米,多数家庭一房难求。改革开放以后,我国开始实行城镇住房制度改革,打破了传统的福利分房观念,确立了市场配置资源的基础地位,初步形成了以商品住房供应为主、对低收入家庭给予保障和对中低收入家庭给予支持的住房供应政策。随着城镇住房制度改革的深入推进,全国住房建设投资快速增长,城镇居民住房条件明显改善,在城镇人口大规模增加的情况下,全国城镇人均住房建筑面积2012年达到了32.9平方米,是改革开放前的4.9倍。

在推进城镇住房制度改革中,我国也曾出现过一些偏差,一段时间强调市场配置资源过多,对中低收入家庭住房困难关注不够,尤其是在房价涨幅较快的情况下,人民群众意见较大。针对改革中出现的矛盾和问题,党中央、国务院及时采取措施,提出让全体人民住有所居,出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),召开了全国住房保障工作会议。在加大房地产市场宏观调控的同时,国家开始大规模实施城镇保障性安居工程,确定在“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)的目标任务,赢得了社会的普遍拥护和欢迎。

总结建国以来我国解决城镇住房问题的历程和国际经验,住房福利与住房市场都是有效的住房供应方式,但二者绝不能互相替代。从我国的国情出发,党的十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”,即构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,其内涵就是要在实现“住有所居”目标的过程中,正确处理好政府提供公共服务与市场化的关系。一方面,要坚持市场化改革方向,发挥市场在资源配置中所起的决定性作用,激发市场活力,满足群众自住性、改善性等多层次住房需求;另一方面,政府必须“补好市场的空位”,为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等原因,而面临住房困难的家庭,提供能够满足基本需求的住房保障公共服务,更好地发挥政府的作用。

湖北住房保障和供应体系的现状

改革开放以来,湖北省城镇住房制度改革稳步推进。1982年,当时的沙市市参加全国新建住房补贴出售试点,建成了湖北省第一个商品住房小区(洪垸小区)。1992年,全省城市开始建立住房公积金制度,到2013年底累计归集住房公积金1918多亿元。从1994年开始,随着国家安居工程(后为经济适用住房)的实施,全省先后建成了武汉常青花园、百步亭等一大批安居小区。2000年前后,湖北省南湖花园小区和常青花园4号小区作为国家试点住宅示范小区通过验收,标志着全省住房建设和供应水平有了较大的提升。特别是2005年8月25日,时任中共中央总书记胡锦涛同志亲临武汉绿景苑小区视察,更是对湖北省住房建设和供应成就的肯定。近10年来,湖北省城镇居民人均住房建筑面积以每年1平方米以上的速度增长,在城镇化快速推进城镇人口不断增加的情况下,全省城镇人均住房建筑面积已超过34平方米。全省新建住宅小区全面实行了物业管理,老旧小区的物业服务覆盖率也超过了60%。

在大量建设政策性经济适用住房的同时,湖北省于2000年、2002年,分别在宜都、武汉市试点实行廉租住房保障制度。2007年,湖北省人民政府印发了《关于加强城镇居民住房保障工作的意见》(鄂政发[2007]42号)。自2008年以来,全省大规模推进保障性安居工程建设,至2013年底共开工建设廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等保障性住房69.84万套,开工实施城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危旧房改造等棚户区改造63.93万户。按照国家关于保障性住房准入条件由县(市)人民政府确定并公布的要求,全省各地通过实物配租(售)、租赁补贴和棚户区改造等方式,基本实现了城镇户籍人口低收入住房困难家庭应保尽保。

从总体上看,湖北省以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的城镇居民住房保障和供应体系已经基本形成,但在具体工作中还存在不少的问题。一是“夹心层”住房问题突出。这部分人群主要集中在城镇新就业职工(大中专毕业生)和农村进城务工人员。他们或收入超过了当地政府公布的基本住房保障标准,或户籍在农村(有农村住房)。二是住房资源配置不合理。目前,全省住房总量不小,城镇户籍居民人均住房面积较高,但多套住房家庭占有一定比例,无房户、缺房户和质量较差的住房家庭还不少。据2013年上半年摸底调查,全省城镇尚有209万户棚户区(含城中村)亟待改造。三是住房市场发育不平衡。全省新建商品住房市场每年保持一定比例的增长,但存量住房市场和租赁住房市场发展相对滞后,存量住房租赁比例偏低、租赁市场备案率偏低同时存在。四是商品住房供求出现失衡。全省除武汉等少数大城市住房供不应求之外,不少中小城市新建商品住房库存连年增长,其市场消化能力有限。

健全符合省情的住房保障和供应体系的思考

健全符合湖北省省情的住房保障和供应体系,必须以国家住房保障和供应体系健全的要求为依据,并切实结合全省的实际。当前,除了继续贯彻落实好国家房地产市场宏观调控政策、加大保障性安居工程特别是棚户区改造力度外,可从以下几个方面去努力:

一是摸清家底,做好规划,调整住房供应结构。建议适时组织进行住房调查,对现在住房状况进行评估,采取定性和定量相结合的方法,对住房市场需求进行科学分析和预测,在摸清住房存量和需求的基础上修编住房发展规划,并根据规划制订年度住房用地供应计划,提出住房供应要求,把握住房供应的规模和节奏。对于供求矛盾突出的大城市,要增加住房用地特别是普通商品住房用地的供应。对于那些需求增长放缓、商品住房库存量较大的地方,则应控制住房用地供应规模,做到有计划地投放住房用地,保持住房供求总量的基本平衡和结构的基本合理。

二是解放思想,实事求是,着力破解“夹心层”住房难题。建议针对“夹心层”存在的阶段性住房支付能力不足的特征,提出有针对性的支持性政策措施。如对新就业职工放宽公共租赁住房准入条件,对不同收入家庭租住公共租赁住房实行不同的租金标准;对进城务工的农民工制订合适的住房解决方案,为其市民化创造必要的条件。又如对“夹心层”购买首套商品住房实行政府贴息、降低首付比例、延长公积金贷款年限,通过政策性金融给予政策支持。同时,注重发挥住房公积金的互助作用,将住房公积金定位为重点解决“夹心层”的住房问题。再如在商品住房土地招拍挂中,明确一定比例的商品住房先租后售或试行“共有产权”,通过“共有产权”的办法解决增值收益分配问题,消除牟利和寻租的空间。

三是出台政策,加强引导,优化配置住房资源。建议加快实施廉租住房与公共租赁住房并轨运行,鼓励有条件的地方实行廉租住房、经济适用住房与公共租赁住房“三房并轨”,以统筹整合保障性住房资源,并在此基础上试行“市场租金、分类补贴、租补分离”。同时,尽快研究出台指导意见,鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建、委托服务等多种方式,参与保障性安居工程建设运营。尽快组织开展规范新建商品住房市场,培育存量住房市场、激活租赁住房市场的调查研究,提出相应的政策措施,促进各类住房市场协调发展。

四是着眼长远,强化监管,促进住房保障和供应体系持续健康发展。建议进一步完善顶层设计,注意做好住房保障和供应体系建设与推进新型城镇化的有机衔接,通过有效的住房政策促进大中小城市和小城镇协调发展,促进城镇居民“住有所居”;注意做好住房短缺缓解后的住房持续供应研究,把近期措施、阶段性目标与长期政策有机结合起来,尽量不给发展留下后遗症;注意做好住房供应的后期管理。在准入、使用、退出等方面,不断完善保障性住房管理规定,确保其可持续发展。在住房使用过程中,建立健全所有住房维修基金制度,推进新建住房和老旧住房物业管理全覆盖,实现其物业的保值增值。

湖北省人民政府参事 占世良

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